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2021.07.08

 

先日、「個人が抵当権者である抵当権の抹消登記をお願いしたいのです。」とのご相談を頂きました。

 

 

 

早速ご来所頂きお話を伺ったところ、

実は自分で登記しようと試みたが結局出来なかったとの事で、

登記申請の取下げ後の書類も一緒にお持ち頂いておりました。

 

 

 

書類を確認するとどうもひっかかる。

 

 

 

「これはご自身で作成されたものですか?」と尋ねたところ、

元々は知り合いの行政書士に相談しており、

書類だけ作ってあげると言われハンコを押しただけとの事でした。

もちろん有料です。

 

 

 

これは「非司行為」といって、司法書士でない者が司法書士業務を行うことを言い、

立派な犯罪であり違法行為です。

 

 

 

行政書士は会社の議事録や定款の作成はその業務の一つですので、

会社設立や役員変更などその延長線上の商業登記の非司行為はあると聞いておりましたが、

抵当権の抹消登記などおそらく何らの経験も無い分野までタッチしている方がいるとは驚きました。

 

 

 

しかし、それが言いたいのではありません。

 

 

 

抵当権を抹消するには抵当権の設定登記をした際の「登記済証(登記識別情報)」と呼ばれる書類が必要です。

自宅を購入した際には「登記済権利証」と呼ばれる書類が交付されますが、

こちらは聞いた事がある方は多いと思います。

内容は同じで、自身が「所有者だ。」「抵当権者だ。」「地上権者だ。」といったことを証明するものです。

 

 

 

このケースはこの登記済証が無かったのですね。

この場合は「事前通知」もしくは司法書士か弁護士による「本人確認情報」が必要になります。

 

 

 

・事前通知とは、登記済証が提供されないで申請手続きがなされたとき、その登記が登記名義人本人の意思に基づいて申請されたのかを確認するため、法務局から登記済証を提供すべきであった登記義務者に「こういう内容の登記が申請されているが間違いないか。」という旨の通知が届きます。それに実印を押印して送り返すことによって手続きが進行するというものです。

登記官側で確認したうえで登記手続きを実行するための制度です。

 

・本人確認情報とは、登記申請をする際に登記済証を提出できない場合、資格者代理人(司法書士、弁護士)によって提供される申請人が登記申請権限のある登記名義人であることを確認できる事項が記載されている情報(書面)のことです。

 

 

 

このケースでは書類を作成しているのは行政書士です。

本人確認情報は作成できないので必然的に事前通知が選択されます。

登記申請書は通常の抵当権抹消と同じですので、

書籍を参考に申請書を作成し登記申請したのだと思います。

 

 

 

登記申請後、法務局から補正(登記申請に不備がある)連絡がありました。

何故でしょう。

少し長くなりましたので続きは次回に。

 

 

 

神戸・兵庫の「街」のホームロイヤー

司法書士 福嶋達哉

 

 

2021.06.25

 

Aさんから「夫が亡くなり、ご自宅の相続手続きを依頼したい。」とのご相談を頂きました。

Aさん夫婦には子どもがいないので、「相続人は、Aさんとご主人様の弟様となりますね。」とお話しすると、「私だけかと思っていました。」と驚かれておりました。

 

 

 

 

実はAさんのように「子どもがいないので、配偶者が亡くなった場合には、その財産は自分が全部相続できるはず。」とお考えになられている方は意外と多いのです。

しかし、配偶者の親・兄弟姉妹も相続人となるため、それらの方と財産を分ける形になってしまいます。

 

 

 

 

本ケースでは理解のある弟様でしたので、遺産分割協議を行いAさんが全財産を相続する事ができましたが、以前1度同様のケースで相続分を主張された事がありました。

以前より仲が悪かった兄弟間で弟が年老いた義理姉に自身の相続分を主張してきたのです。

また、最悪な事にそのケースでは相続財産は不動産しかなく、持分に応じた金銭を弟に支払うため、住み慣れた不動産を売却しなければなりませんでした。

 

 

 

 

ただ、今ではこういった事を防ぐため、「配偶者居住権」という制度があります。

(配偶者居住権とは、建物所有者である配偶者の死亡時において、その建物に住んでいるもう一方の配偶者の居住権(自宅に住み続けることができる権利)を保護するための制度です。)

 

 

 

 

このように夫婦に子供のいない世帯は相続トラブルに遭遇しやすく、当事務所でも遺言があればというケースは多くございました。

 

 

 

 

普段から、義理の両親や義理の兄弟姉妹と良好な関係を保っている場合には、そこまでトラブルに発展するケースは少ないのですが、関係が疎遠であったりすると、義理の両親や兄弟姉妹との間に本来立つべき配偶者が不在のこともあり、トラブルにつながるケースも多く見られます。

 

 

 

 

そこで残された配偶者が安心して相続できるための対策は何かというと「遺言」です。上記のようなトラブルは、そもそも義理の両親や兄弟姉妹と相続財産を分けることから発生しています。ですので、それを回避するために、「私の財産は全て妻(夫)に相続させる」といった内容の遺言をそれぞれが作成しておけば、無用なトラブルを未然に防ぐことができます。

 

 

 

 

そしてその際は、夫婦が共に死亡した場合の財産の遺贈先も記載する事をおすすめしています。

通常「死」は順番に訪れるものです。先に亡くなった方の遺言は有効で、残された配偶者へ財産は帰属しますが、残された配偶者の財産は死者に相続させることはできません。

 

 

 

 

自分たち二人が死んだ後は、どうでもいいというのであれば構いませんが、夫婦で築いた財産を特定の人や機関に引き継いでもらいたいのであれば、その内容を予備的遺言として、それぞれの遺言の中に記載しておく必要があります。

 

 

 

当事務所では日々、相続・遺言について相談を受けており、遺言に精通した司法書士が在籍しておりますので、どうぞお気軽にご相談下さい。

 

 

 

 

神戸・兵庫の「街」のホームロイヤー

司法書士 福嶋達哉

 

 

2021.06.10

 

事務所にご連絡頂いたAさんから「父の相続時に家族と関わりたくない。何年も会っていないので現在の生死は分からないが、仮に父が生存していたとして今の内に相続放棄をしたいのです。」と相談を頂きました。

 

 

 

 

何とも言えない事情ですが、残念ながら被相続人の生前に、相続放棄をすることは出来ませんし、仮に「私は要らないから」と相続人間で遺産分割協議したとしても法律上は無効となります。

 

 

 

 

相続放棄は、相続財産をいらないと考える人が自ら家庭裁判所へ申述をすることによって行うものである以上、生前に相続放棄を認めてもいいように思えます。

さらに、Aさんのように相続争いに巻き込まれたくないと考える人が事前に相続放棄をしておく実益もあります。

 

 

 

 

しかし、法律は生前の相続放棄を認めていません。それはなぜでしょうか。

 

 

 

 

理由の一つとして挙げられるのが、生前に相続放棄することを認めてしまうと相続財産を他の推定相続人へ渡したくないと考える人が、強迫や詐欺により相続放棄をさせてしまうことが考えられるからです。

また、借金まみれの状態だったが故相続放棄したが、その後資産の増加などで相続放棄を取りやめたいと考える人が出てきてしまうことも考えられます。

 

 

 

 

何より相続放棄はその字のごとく「相続が開始しないとできないもの」だからです。

では、生前の相続放棄に代わる手段はあるでしょうか?

 

 

 

 

①相続人の廃除

これは、一定の推定相続人(相続人になる予定の人)を相続人から廃除する、つまり、相続人ではないことにする手続きです。

被相続人の存命中にこの手続きを取ることができますが、その当該相続人による被相続人に対する虐待や重大な侮辱、著しい非行があったときに限られますので、実際には認められることは少ないようです。

 

 

 

 

②遺言+遺留分の放棄

遺留分については、家庭裁判所への申述の基生前の放棄が認められています。

遺留分とは、一定の推定相続人に保障されている最低限の相続分です。これは遺言でも排除する事は出来ません。

遺留分を生前に放棄し、また、遺言や遺贈、生前贈与を活用することで、被相続人の生前でも、遺留分を有している推定相続人に遺産を相続させないようにすることができるのです。

 

 

 

 

ただ、遺留分の放棄は相続放棄と違って本人の申述により取り消す事が可能ですので対策としては充分ではありません。

 

 

 

 

となると、生前に完全に相続権を放棄あるいは排除させる手続きはありません。

Aさんにもご説明の上、相続発生後に相続放棄をご依頼頂く約束をしてご了承頂きました。

 

 

 

 

神戸・兵庫の「街」のホームロイヤー

司法書士 福嶋達哉

 

 

2021.06.01

 

住んでいた家が長年空き家になったままの方よりご相談を頂きました。

市役所より空家に関する通知が届いた事がきっかけでした。

 

 

 

 

平成27年2月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されております。

この法律により、空き家の所有者は、「周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家の適切な管理に努める」必要があると規定されました。

 

 

 

また、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれ又は著しく衛生上有害となるおそれのある空き家については、市町村長から除却、修繕等の対応をするよう助言・指導が行われる場合があることになります。

 

 

 

ですので、相続人の方は空家が、「周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」にならないよう管理する必要があります。

 

 

 

長年居住していなくても、適切な管理がなされており、建築物に著しい傾斜がみられ倒壊するおそれがある、ゴミの放置等周辺住民の日常生活に悪影響を及ぼしている等のような状態でなければ、当該空き家について対応するよう助言・指導されることはないでしょう。

 

 

 

反対に上記に該当する場合は、所有者自身が何らかの対応をする必要があります。

空き家の除却については、市町村により費用の助成制度がある場合もありますので、当該空き家の立地する市町村にお問い合わせください。

 

 

 

なお、管理が不適切で、市町村からの助言・指導がなされ、状態が改善されず、市町村から勧告がなされた場合は、当該建築物の敷地についての固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されることとなり、敷地に対する固定資産税の減額措置が受けられなくなります。

 

 

 

また、管理の一面として、早めの相続登記を行うことも検討されたほうがいいでしょう。

 

 

 

亡くなられた方の名義のままにしておくと、いざ処分等を行おうとする場合に、他の相続人の協力が得られない可能性があります。当該相続人も亡くなって数次相続が発生すると、相続登記を行うのに余計に時間も費用もかかることになります。

 

 

 

役所より通知が届いた場合は慌てずに、まずは当事務所までお気軽にお問い合わせくださいませ。

 

 

 

神戸・兵庫の「街」のホームロイヤー

司法書士 福嶋達哉

 

 

2021.05.26

 

『相続放棄は3ヶ月以内にしなければ相続放棄することが出来なくなる!!』
ちょっと調べればこのような文言がよく出てきます。

 

 

 

確かに『3ヶ月以内』なのですが、その起点は一体いつなのでしょうか。

悩まれるのは下記の3点かと思います。
①被相続人の死亡の時
②被相続人の死亡を知った時
③被相続人が死亡し、自分が相続することを知った時

 

 

 

答えは③となります。
非常に重要なことなので注意する必要があります。

 

 

 

民法第915条第1項には以下のように記されております。
「相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。」

 

 

 

多くの場合、被相続人の死亡を知り、自分が相続人になったと分かるのは被相続人の死亡と同時でしょう。
ですが、被相続人と絶縁状態であったり、海外へ行っていた場合などで被相続人の死亡の時と死亡を知った時に相違が生じることもよくあります。

 

 

 

また、被相続人の死亡を知っても、自分が相続することを知らないケースもあります。
例えば、被相続人に遺産がまったくないと信じて疑わなかったケースや、第1順位の相続人の放棄により相続権が回ってきたケースなどです。

 

 

 

死亡の時から3ヶ月経っていても、上記③の時から3ヶ月以内であれば、裁判所へきちんと説明する事で相続放棄をすることは可能です。

当事務所でも過去に相続放棄が認められなかった事例はございません。

 

 

 

法律の条文には、『~の時から○○以内』、『~を知った時から○○以内』という定めが多く出てきます。
これらの『起点』は非常に重要なので、我々専門家は特に気にかけております。

 

 

 

相続放棄の申述期限は、『自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内』です。

 

 

 

神戸・兵庫の「街」のホームロイヤー

司法書士 福嶋達哉

 

 

2021.05.18

 

相続登記をご依頼いただく際、「物件は自宅のみです」と言われる場合が多いですが、実際には自宅以外にも不動産を持っているケースがあります。

特に多いのは、自宅の道路部分いわゆる「私道」です。

 

 

 

 

自宅の前の土地が私道の場合、たとえ所有者であってもそれはあくまで道路のため固定資産税上は「非課税」になり、自分の土地であると認識していないことがよくあります。

当然非課税のため、毎年春ごろに届く固定資産税の課税通知書にも記載されていないのです。

 

 

 

 

もしこの「非課税道路」に気づかずに自宅の相続登記を終えてしまうと、いざ売却することになった際に不都合が生じます。

自宅とその道路はセットですので、道路も合わせて買主に引き渡さなければならず、道路部分の相続登記を終えるまでは自宅を売る事ができないのです。

 

 

 

 

この場合困ってしまうのは再度遺産分割協議をすることになる事です。

相続人の数が少なければ簡単にやり直せるケースもありますが、相続人が多い場合や、相続人間で関係性が悪く、簡単に押印の貰い直しができないケースもあります。

更には年月が経過していて、押印を貰い直す前に相続人の一人が亡くなってしまったり、認知症になったり、海外へ居住しているとなると事態はさらに悪化します。

 

 

 

 

そのため、我々司法書士が相続登記を受任した際には「名寄帳」を取得します。

名寄帳とは、個人の方が所有している不動産の明細を一覧で確認できるもので、非課税の不動産も記載されます。

 

 

 

 

名寄帳は、所有者の名前に紐づく不動産が記載されているのですが、全国各地の所有状況がすべて確認できるわけではありません。

所在地を管轄する役所ごとに名寄帳は作成されており、管轄外の所在地については、そのエリアの名寄帳を別途確認しなければなりません。

役所では、固定資産税を課税するための基本となる固定資産税課税標準額を決めるために、一筆(土地)一棟(家屋)ごとの不動産を現地調査して記録しています。

そのため、未登記でも、固定資産税が非課税となっている不動産でも、管轄内であればすべて記載されているので、相続財産を把握するのに役立ちます。

 

 

 

 

ですが名寄帳の中身は、自治体により非課税不動産の全てが記載されているかどうかが異なっていますので、絶対ではない事を注意しなくてはいけません。

 

 

 

 

当事務所では、名寄帳の他に権利証や、図面等で私道部分の有無を総合的に調査し、相続の対象物件を網羅するようにしています。

相続登記をする前段階のとても大切なプロセスとなります。

 

 

 

 

神戸・兵庫の「街」のホームロイヤー

司法書士 福嶋達哉

 

 

2021.05.10

 

当事務所では遺産整理業務のご依頼をよく頂きます。

 

 

 

 

遺産整理業務とは、司法書士が遺産管理人(遺産整理業務受任者)として相続人様に代わり、相続に関する煩雑な手続きを全て一括でお引き受けする業務です。

司法書士法施行規則第31条において、司法書士の附帯業務として相続人からの依頼に基づき、遺産管理人として遺産整理業務を業として行うことができる旨が定められております。

 

 

 

 

そしてこの時必ず作成するのが法定相続証明情報です。

 

 

 

 

相続が発生すると、法務局での相続登記の申請をはじめ、金融機関、保険、年金など多くの窓口で相続手続をとることになります。

その際、これまでは、亡くなられた方と相続人の相続関係を証明する戸籍関係書類一式を各種窓口ごとに何度も提出する必要がありました。

 

 

 

 

平成29年5月29日に開始した「法定相続情報証明制度」は、法務局に戸籍関係書類一式とともに、相続関係を記載した一覧図(法定相続情報一覧図)を提出すると、登記官が確認して誤りがなければ、一覧図の写しに認証文を付した証明書を、無料で、必要な通数を交付するという制度です。

 

 

 

 

各種の相続手続において,この証明書を戸籍関係書類一式の代わりとして提出することで、複数の手続を同時に進めることができ、何より先方の担当者による戸籍の読み取りの時間が無くなるので大幅な時間短縮につながります。

 

 

 

 

制度施行当社は一部の金融機関や役所では、情報不足のため取り扱えなかった事もありましたが今ではそのような事態はおこりません。

むしろ今ではネット証券口座の相続では法定相続証明情報を要する場合もございます。

 

 

 

 

税務署への税務申告にも使えますので税理士からご依頼いただくこともございます。

まだまだ利用実績は少ないようですが、この法定相続証明情報取得のみのご依頼も頂いておりますので、ご興味がある方がいらっしゃいましたらお気軽にご連絡下さいませ。

 

 

 

 

神戸・兵庫の「街」のホームロイヤー

司法書士 福嶋達哉

 

 

 

 

2021.05.03

 

前回の続きです。

 

 

 

相続と自己破産についてですが、これはタイミングがとても重要です。
「いつ相続が発生したのか?」

「破産の手続きは開始しているのか?」

この2点が非常に重要なポイントとなります。

 

 

 

まず、相続が破産手続開始決定前に発生している場合は、たとえ自己破産の申し立ては済んでいる状態であっても自己破産を取り下げることで相続放棄は可能です。

もちろん破産の申し立てすら行っていない状態なら、はじめに相続放棄を完了させることで、一切の遺産を相続しないで済みます。

 

 

 

相続放棄した人は始めから相続人ではなかったことになります。
ですので、そのあとに自己破産をした場合も、遺産を取り上げられて債権者への弁済に回されるということはありません。相続放棄は身分行為なので、自由に行うことができるからです。

 

 

 

つまり、相続財産を受け取ることは出来ませんが、他の相続人には一切迷惑をかけないことになります。

 

 

 

これに対して残念な結果になってしまうのは、財産をとられてしまうと慌てて遺産分割協議を行い、自己破産予定者以外の他の相続人名義に相続登記や預貯金の変更等の相続手続きを行ってしまう事です。

 

 

 

これをやってしまうと、後で破産の手続きに入ったときに、破産管財人が「否認権」を行使することになります。否認権を行使されると、遺産分割協議が無効になって、破産者の共有持分が破産の手続きに組み込まれます。

つまり、財産隠匿により遺産が取り上げられることになってしまいます。

 

 

 

相続放棄の申述期間が経過している状態で自己破産の申し立てをするなら、下手に相続手続きなどせずに、ありのままの状態で申し立てをしましょう。破産を検討している相続人以外の方が実質的な所有者であれば、その不動産が破産の手続きに巻き込まれることはないかもしれません。

 

 

 

これに対し、破産手続開始決定後に相続が発生した場合、これが一番救われるパターンです。
破産手続開始決定後に破産申立人が得た財産は「新得財産」と呼ばれ、完全にその人が自由に処分できる財産となります。

 

 

ですので、破産手続開始決定後に相続が発生した場合は、相続人である破産申立人は、自由に遺産分割協議できますし、取得した遺産を自由に処分することもできます。もちろん破産の免責が決定すれば、自分の負っていた借金は帳消しになるので、支払う必要もありません。

 

 

 

そして、最も良くないケースは、自己破産申し立て後、開始決定を待っている状態で相続が発生しそのまま開始決定が出てしまう事です。

 

 

 

これはもう、ぐうの音も出ない状況で、破産管財人によって遺産の持分は相続財産に組み込まれ、各債権者へ按分弁済となります。

 

 

 

Aさんの場合も自己破産の申立までを行い、開始決定を待っている状態でしたので、非常に似た状況でしたが、相続が発生したとの連絡を受けて即、裁判所へ開始決定の有無を確認しました。

すると、まさにその当日の17時に破産開始決定予定でしたので、即日自己破産を取り下げる事が間に合いました。

 

 

 

その後は、相続放棄の申述を行い、兄弟名義に不動産の名義変更を行った上で改めて自己破産の申し立てを行い無事に免責決定がおりる運びとなりました。

 

 

 

これらの事象はその事務所の経験や知識に大きく左右されます。

自己破産、相続放棄でお悩みの方がいらっしゃいましたらお気軽にご連絡下さいませ。

 

 

 

 

神戸・兵庫の「街」のホームロイヤー

司法書士 福嶋達哉

 

 

2021.04.26

 

住宅ローンの支払いが苦しくなり、約10年前に任意売却により不動産を売却したAさんが事務所に来所されたのは昨年末の事でした。

 

 

 

任意売却とは、住宅ローンを6か月以上滞納し、債権回収会社や保証会社に移ったあとにローンオーバーの状態で売却する方法です。

こうした状況を、法律用語では「期限の利益の喪失」とも言われます。

 

 

 

任意売却後に残った残金は約1000万円。

債権回収会社との交渉で毎月1万円ずつの返済をする事で合意し、以降毎月欠かさず返済してきました。

 

 

 

しかし、同居の父親の体調が悪化した事により将来を危惧し、当事務所に相談にお見えになられました。

改めて債権調査したところ、損害金を含めた債務総額は約2500万円。

それもそのはず、毎月1万円を返済したところで、年間140万円に及ぶ損害金が加算されるため、日を重ねるごとに債務は雪だるまのように膨らんでいくのです。

 

 

 

驚いたAさんは自己破産を決断し、裁判所へ申立てを行いました。

自己破産の流れとしては簡単に説明すると下記の通りとなります。

 

 

 

①自己破産の申し立て
書類をそろえて裁判所に破産を申し立てる手続きです。

②破産手続開始決定
申し立てを受けた裁判所が「破産の手続きに入ります。」という決定を出します。
ここから正式に破産手続きがスタートとなります。

③免責許可決定
裁判所が「借金を帳消しにします」という許可を出します。

 

 

 

①の申立てを終えてから約10日後、

②の破産開始決定を待っていた状態のときにAさんから父親が亡くなったとの連絡を受けました。

 

 

 

この場合皆さんはどう考えるでしょうか。

「自分が自己破産する事により、相続財産を取り上げられ他の相続人に迷惑が掛かってしまうのでは?」と不安になるのではないでしょうか。

Aさんも同じでかなり動揺されておられました。

 

 

 

ですが、相続人が自己破産する場合でも、

「相続放棄」をうまく使うことによって、

他の相続人に遺産を残すことができる場合があります。

 

 

 

少し長くなりましたので、続きはまた次回で。

 

 

 

神戸・兵庫の「街」のホームロイヤー

司法書士 福嶋達哉

 

 

2021.04.19

 

先日、コロナの影響により生活費に苦しんでおられた方より個人再生のご依頼を頂きました。

今月3件目のご依頼となります。

当事務所は個人再生に限らず、

多くの方より任意整理・自己破産といった債務整理のご相談を頂いております。

 

 

 

司法書士の業務は多岐に渡ります。

大部分を占めるのは不動産や商業法人等の登記業務。

そして、裁判所へ提出する書類の作成や供託も昔からの司法書士の業務です。

最近では成年後見や民事信託の分野で活躍されている先生方もいらっしゃいます。

 

 

 

債務整理ももちろん司法書士の業務となりますが、

業界内では登記こそが司法書士の保守本流の仕事であるとの風潮があり、

悲しいかな債務整理の業務は一段下に見られる傾向があります。

 

 

 

ですが、当事務所では債務整理の業務に積極的です。

これほど密にご依頼者様と触れ合え、

また、感謝いただける業務はなく、

そこに大きな遣り甲斐を感じるからです。

 

 

 

事務所を開設する前は機械的な仕事が大半で、

不動産を売買された事がある方なら何となくお分かりかと思いますが、

お客様から「お願いします。」の言葉はあっても、

「ありがとうございます。」といった言葉を頂いた事はほとんどなかったように思います。

 

 

 

ですので、最初におっかなびっくり債務整理に携わった方より頂いた感謝の言葉が凄く新鮮で嬉しかった事をよく覚えています。

 

 

 

これまでも、またこれからも債務整理は当事務所の大切な業務です。

借金や債務でお困りの方がいらっしゃいましたらお気軽にご相談下さいませ。

 

 

 

神戸・兵庫の「街」のホームロイヤー

司法書士 福嶋達哉

 

 

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