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相続

2021.10.08

 

最近よく頂戴するご相談です。
 

 

 

「相続」とは、ある人が死亡したときにその人の財産(すべての権利や義務)を、特定の人が引き継ぐことをいいます。簡単にいうと、亡くなった人の財産を配偶者や子どもといった関係者が承継することです。
相続では、この亡くなった人を「被相続人」、財産をもらう人を「相続人」といいます。一般的に相続の対象となる財産は1.現金や預貯金、株式等の有価証券、2.車・貴金属等の動産、3.土地・建物等の不動産、4.借入金等の債務が挙げられます。
 

 

 

3番の土地・建物等の不動産を相続により被相続人から承継したものの、不動産の名義変更を長期間行っていない場合、次のような問題が生じることがあります。

①相続人が認知症を発症し意思表示ができなくなると遺産分割の話し合いが困難となり、場合によってはそのために成年後見人を選任しなければいけない場合が生じることがあります。

②相続開始時点では名義変更に同意してくれていたとしても、時間が経てば相続人の気が変わってしまい、遺産分割の合意が困難になって相続登記が行えなくなることがあります。

③被相続人死亡当時の相続人が亡くなってしまい、別の人に相続権が移り協議が難しくなることがあります。特に血筋のない相続人の配偶者に相続権が生じてしまい遺産分割の話し合いができなくなることがあります。
 

 

 

では、相続による不動産の名義変更に期限や義務があるかというと現在のところはありません。このことは、相続税の申告であれば10カ月以内や相続放棄等の3カ月以内とは異なります。
 

 

 
しかし令和3(2021)年4月21日「民法等の一部を改正する法律」(令和3年法律第24号)が可決成立しました。この改正により不動産の登記名義人が亡くなったときは、当該相続により不動産を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記等をしなければならないこととされました。この義務に違反し、相続登記等の申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処せられることになります。この法律は公布の日である令和3年4月28日から3年以内に施行される予定ですのでいますぐということではありませんが、上記①、②、③の問題もありますので、相続登記手続を早めに行うことをお勧めします。
 

 

 

詳しくは、是非ご相談下さい。
 

 

 
神戸・兵庫の「街」のホームロイヤー
司法書士 福嶋達哉

 

 

2021.07.30

 

さて、遅くなりましたが前回の続きです。

 

 

 

法務局からの連絡は、抵当権者からの委任状に実印での押印及び印鑑証明書を添付せよとの事でした。

 

 

 

事前通知での登記の際には根抵当権者の登記済証・登記識別情報は再発行できないので、変わりに印鑑証明書と実印の押印された委任状が必要になります。

 

 

 

司法書士には何てことないですが、

登記申請書を作成したこの行政書士にそこまでの知識がなかったのは仕方無い事です。

 

 

 

ならばと、所有者様は抵当権者へ実印の押印と印鑑証明書を求めましたところ、

少々気難しかった抵当権者は「そんなことは聞いてない。」と協力要請を一蹴されました。

元々、えらく高金利な上、やれ交通費ややれ協力費やらと金銭を請求されていたようです。

 

 

 

ここで司法書士へ相談されたら別の方法へ移行することが可能でしたが、

ずるずると交渉し続けている中で、なんと抵当権者が体調を崩してお亡くなりになられました。

 

 

 

そうなると今度は抵当権者の相続人に登記申請をお願いせねばなりません。

相続人が多岐に渡り海外在住や行方が分からない方もいるようでここで当方に相談にお見えになられた次第です。

 

 

 

やはり、餅は餅屋です。

有難い事に当事務所にはホームページを見られた方々より多くのご相談を頂いておりますが、

自身の専門でない分野は当然ですが、

ある程度は出来そうかなといった案件でも、

信頼できる専門家を紹介させて頂いております。

 

 

 

それがお互いの為かと思います。

 

 

 

半端な知識での対応は危険を招く。

再認識させられる案件でした。

 

 

 

神戸・兵庫の「街」のホームロイヤー

司法書士 福嶋達哉

 

 

2021.07.08

 

先日、「個人が抵当権者である抵当権の抹消登記をお願いしたいのです。」とのご相談を頂きました。

 

 

 

早速ご来所頂きお話を伺ったところ、

実は自分で登記しようと試みたが結局出来なかったとの事で、

登記申請の取下げ後の書類も一緒にお持ち頂いておりました。

 

 

 

書類を確認するとどうもひっかかる。

 

 

 

「これはご自身で作成されたものですか?」と尋ねたところ、

元々は知り合いの行政書士に相談しており、

書類だけ作ってあげると言われハンコを押しただけとの事でした。

もちろん有料です。

 

 

 

これは「非司行為」といって、司法書士でない者が司法書士業務を行うことを言い、

立派な犯罪であり違法行為です。

 

 

 

行政書士は会社の議事録や定款の作成はその業務の一つですので、

会社設立や役員変更などその延長線上の商業登記の非司行為はあると聞いておりましたが、

抵当権の抹消登記などおそらく何らの経験も無い分野までタッチしている方がいるとは驚きました。

 

 

 

しかし、それが言いたいのではありません。

 

 

 

抵当権を抹消するには抵当権の設定登記をした際の「登記済証(登記識別情報)」と呼ばれる書類が必要です。

自宅を購入した際には「登記済権利証」と呼ばれる書類が交付されますが、

こちらは聞いた事がある方は多いと思います。

内容は同じで、自身が「所有者だ。」「抵当権者だ。」「地上権者だ。」といったことを証明するものです。

 

 

 

このケースはこの登記済証が無かったのですね。

この場合は「事前通知」もしくは司法書士か弁護士による「本人確認情報」が必要になります。

 

 

 

・事前通知とは、登記済証が提供されないで申請手続きがなされたとき、その登記が登記名義人本人の意思に基づいて申請されたのかを確認するため、法務局から登記済証を提供すべきであった登記義務者に「こういう内容の登記が申請されているが間違いないか。」という旨の通知が届きます。それに実印を押印して送り返すことによって手続きが進行するというものです。

登記官側で確認したうえで登記手続きを実行するための制度です。

 

・本人確認情報とは、登記申請をする際に登記済証を提出できない場合、資格者代理人(司法書士、弁護士)によって提供される申請人が登記申請権限のある登記名義人であることを確認できる事項が記載されている情報(書面)のことです。

 

 

 

このケースでは書類を作成しているのは行政書士です。

本人確認情報は作成できないので必然的に事前通知が選択されます。

登記申請書は通常の抵当権抹消と同じですので、

書籍を参考に申請書を作成し登記申請したのだと思います。

 

 

 

登記申請後、法務局から補正(登記申請に不備がある)連絡がありました。

何故でしょう。

少し長くなりましたので続きは次回に。

 

 

 

神戸・兵庫の「街」のホームロイヤー

司法書士 福嶋達哉